Mängel am Bau – Überblick und Abhilfe: Was tun bei Pfusch am Bau?

Baumängel sind nicht nur lästig, sondern können auch schnell ins Geld gehen. Erfahren Sie hier, worauf Sie als Bauherr oder Wohnungskäufer achten müssen und wie Sie gegebenenfalls zu Ihrem Recht kommen.

Bedauerlicherweise nimmt die Häufigkeit von Baumängeln am Bau, sei es beim Häuslbauer oder beim Wohnungskäufer, stetig zu. Dies, obwohl die Bauprodukte in der Regel immer besser werden. Oft resultieren Baumängel aus der fehlenden Bauaufsicht, dem nicht optimalen Zusammenspiel der Gewerke oder/und der falschen Verarbeitung und Verwendung von Produkten.

Eine Abklärung von Baumängeln sollte möglichst rasch erfolgen, sodass langwierige Gerichtsverfahren und kostspielige Folgeschäden möglichst vermieden werden können. Der im Baurecht erfahrene Rechtsanwalt kann in Kooperation mit einem Bausachverständigen fundierte Hilfe zur Verfügung stellen, bevor es für eine außergerichtliche Lösung „zu spät“ ist. Je massiver die bereits angefallenen Kosten und resultierenden Schäden sind, desto wahrscheinlicher wird ein Bauträger bzw. eine Baufirma auf „Zeit spielen“ und versuchen, ein Gerichtsverfahren für sich zu entscheiden. Speziell in der Bauphase und der Mängelbehebungsphase vor einem Gerichtsverfahren sind die im Bausachen erfahrenen Bauträger und Baufirmen in der Regel gegenüber dem unbedarften Konsumenten im Vorteil. Es gilt daher als unbedarfter Bauherr es zu verhindern, dass bereits in der vorgerichtlichen Phase Fakten geschaffen werden, die die Führung von Gerichtsverfahren erschweren.

Für die rechtliche Behandlung von Baumängeln gibt es mehrere Quellen im österreichischen Gesetz. Und manchmal werden auch Sachverhalte unter Baumängeln eingeordnet, die hier eigentlich nicht dazugehören. Finden Sie daher hier einen Überblick über die Dinge, die beim Bau alle schiefgehen können – und welche Handlungsoptionen Sie dann haben.

Wann liegt ein Baumangel vor? Was ist ein Baumangel? – Pfusch am Bau in Österreich

Grundsätzlich handelt es sich bei einem Baumängel um eine Abweichung vom vertraglich Vereinbarten. Ein Baumangel liegt daher in der Regel vor, wenn ein Bauwerk, eine Wohnung oder ein Haus, nicht entsprechend der vertraglichen Vereinbarung oder dem Stand der Technik bzw. entsprechend der jeweiligen Normen errichtet worden ist. Zumeist stellt sich daher die Frage, ob die geleisteten Arbeiten fach- und sachgerecht erbracht wurden.

Unterscheidung zwischen Gewährleistung und Schadenersatz – Wann können Baumängel reklamiert werden

Bei der Gewährleistung geht es darum, dass der Gegenstand des Vertrages (hier: Haus, Wohnung) einen Mangel aufweist. Gerade bei Gebäuden gibt es natürlich eine Vielzahl von möglichen Mängeln: von schiefen Wänden über undichte Dächer bis zu fehlerhaften Installationen. Alle diese Mängel – wenn sie zum Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie vorliegen - stellen einen Fall von Gewährleistung dar. Sie als Bauherr haben dann einen Anspruch darauf, dass der ordnungsgemäße Zustand hergestellt wird.

In Österreich wird die Gewährleistung in den §§ 922-933 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) und §§ 8-9 KSchG (Konsumentenschutzgesetz) geregelt. Gewährleistung gibt es bei allen Verträgen, die eine Leistungserbringung gegen Geld regeln. Umgekehrt gilt die Gewährleistung daher nicht bei unentgeltlichen Leistungen (zum Beispiel im Rahmen der Nachbarschaftshilfe, wo ein Freund oder Nachbar beim Bau eines Hauses hilft).

Für die Gewährleistung ist es egal, ob Sie einen Handwerker oder Bauträger mit dem Bau beauftragt haben, oder ob Sie ein Haus komplett fertig gekauft haben.

Für die Gewährleistung spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob Ihr Vertragspartner etwas „dafür kann“, dass die Leistung Mängel hat oder nicht. Sie haben auf jeden Fall Anspruch darauf, dass Sie eine einwandfreie Leistung erhalten.

Im Gegensatz zur Gewährleistung spielt beim Schadenersatz auch das Verschulden eine Rolle. Wenn Fahrlässigkeit oder gar Vorsatz vorliegen, dann können Sie gegenüber dem Verkäufer oder Bauträger auch weitere Schäden geltend machen, die Ihnen durch den Mangel entstanden sind. Dies können zum Beispiel Kosten für eine Verzögerung sein, die durch eine mangelhafte Bauausführung entstanden sind: Der Elektriker kann nicht weiterarbeiten, weil die Wand an der falschen Stelle ist und versetzt werden muss. Oder es können die Kosten für Übernachtungen im Hotel sein, weil das Haus wegen eines schuldhaft verursachten Mangels noch nicht bewohnbar ist.

Die Frist, in der Sie einen Fall von Gewährleistung geltend machen können, beginnt mit der Übergabe des Hauses oder der Wohnung (bei einem neu errichteten Gebäude mit der Überlassung zum Gebrauch). Ab diesem Zeitpunkt – so nimmt der Gesetzgeber an – sind Sie als Käufer in der Lage, das gekaufte Objekt gründlich zu überprüfen.

Gemäß § 933 ABGB beträgt die Gewährleistungsfrist bei unbeweglichen Sachen (also Häusern, Wohnungen, Grundstücken) drei Jahre. Solange haben Sie Zeit, einen Mangel an der Immobilie geltend zu machen. In manchen Fällen beginnt die Gewährleistungsfrist aber erst später, und zwar dann, wenn vom Verkäufer (oder Bauträger etc.) das Vorliegen bestimmter Eigenschaften zugesichert wurde, sich aber später herausstellt, dass eben diese Eigenschaften nicht vorhanden waren. Ein Beispiel dafür wäre die Zusicherung des Bauträgers, dass das Fundament 3m tief ausgegossen sei, um besonders guten Schutz gegen Nässe zu bieten, und sich dann später nach dem Auftreten von Feuchtigkeit herausstellt, dass das Fundament doch nur 50cm tief ist.

Die Frist für die Geltendmachung von Schadenersatz beträgt gemäß § 1489 Satz 1 ABGB ebenfalls drei Jahre. Allerdings beginnt diese Frist erst zu laufen, wenn dem Geschädigten die Existenz des Schadens und des Schädigers bekannt sind. Auch muss klar ersichtlich sein, dass der Schaden durch eine schuldhafte Handlung des Schädigers entstanden ist. Um diese Zusammenhänge zu verifizieren, müssen Sie als Geschädigter unter Umständen auch Sachverständige hinzuziehen. Ein bloßes „Zuwarten“ kann nämlich den Beginn der Frist für die Geltendmachung nicht auf ewig hinausschieben. Schadenersatzansprüche verjähren spätestens nach 30 Jahren.

Gewährleistung und Garantie – Pfusch am Bau reklamieren

Die Garantie ist eine freiwillige Zusicherung des Verkäufers (Bauträger, Baufirma etc.), über die Gewährleistungsfrist hinaus für Mängel an der Immobilie geradezustehen. Während die Gewährleistung also ihre Grundlage im Gesetz hat, beruht die Garantie auf einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer.

Offenkundiger Baumangel beim Pfusch am Bau, was tun – Einschränkung der Gewährleistung

Eine Einschränkung der Gewährleistung gibt es beim Vorliegen offenkundiger Mängel. Der Begriff erklärt sich eigentlich von selbst. In § 928 AGBG (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) ist er so definiert:

„Fallen die Mängel einer Sache in die Augen oder sind die auf der Sache haftenden Lasten aus den öffentlichen Büchern zu ersehen, so findet außer dem Falle arglistigen Verschweigens des Mangels oder einer ausdrücklichen Zusage, dass die Sache von allen Fehlern und Lasten frei sei, keine Gewährleistung statt (§ 443). Schulden und Rückstände, welche auf der Sache haften, müssen stets vertreten werden.“

Ein Mangel, der „ins Auge fällt“, wäre zum Beispiel ein stark verengter Hauseingang beim gekauften Haus oder offensichtliche Farbfehler bei der neuen Fassade wie auch massive Beschädigungen am Gebäude. Wenn der Käufer einen solch offenkundigen Mangel nicht rügt, dann muss man davon ausgehen, dass ihn dieser Mangel nicht weiter stört und er ihm egal ist. In solch einem Fall kann keine Gewährleistung mehr geltend gemacht werden.

Versteckter Baumangel: Der versteckte Mangel und das Problem mit der Gewährleistung

Von einem sogenannten „versteckten Mangel“ spricht man untechnisch dann, wenn dieser Mangel bereits gemäß dem Gewährleistungsrecht zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden war, allerdings noch nicht erkennbar gewesen ist. Auch diesbezüglich beginnt die Gewährleistungsfrist in der Regel bereits mit der Übergabe der Sache. Lediglich dann, wenn im Zusammenhang mit diesem Mangel eine Zusicherung bestimmter Eigenschaften erfolgte, wird der Zeitpunkt hinausgeschoben.

Aus „versteckten Mängeln“ kann man aber in den allermeisten Fällen Schadenersatzansprüche ableiten. Für diese gilt, anders als für Gewährleistungsansprüche, eine Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger.

Wer muss die Mängel beweisen? Beweislast bei Baumängel und Pfusch

Üblicherweise gilt im Recht, dass derjenige, der etwas behauptet, auch den Beweis dafür antreten muss. Wer also behauptet, dass ein Mangel vorliegt, der muss dies auch beweisen. Allerdings gibt es im österreichischen Baurecht eine Ausnahme zugunsten der Käufer bzw. Bauherren: § 924 ABGB nimmt hier eine Beweislastumkehr vor. Wenn der Mangel innerhalb von sechs Monaten nach Übergabe zum Vorschein kommt, geht man davon aus, dass der Mangel bereits zum Zeitpunkt der Übergabe vorgelegen ist. Der Verkäufer oder Handwerker/Bauträger muss dann das Gegenteil beweisen.

Ausschluss der Gewährleistung bei Baumängel

Wenn Sie ein Haus von einem Unternehmer kaufen, kann die Gewährleistung nicht ausgeschlossen werden. Anders liegt die Sache jedoch, wenn Sie ein Haus von einer Privatperson erwerben. In diesem Fall ist ein Ausschluss der Gewährleistung zulässig – aber natürlich für Sie nachteilig. Lesen Sie daher solche Verträge besonders genau – oder besser noch: Nehmen Sie die fachkundige Beratung eines Anwalts in Anspruch!

„Laesio enormis“ ­– Verkürzung über die Hälfte beim Pfusch am Bau

Die Rückabwicklung eines Immobiliengeschäftes ist auch unter dem Titel der „laesio enormis“ (Verkürzung über die Hälfte) möglich. Wenn die gekaufte oder erbaute Immobilie nach objektiven Maßstäben nur weniger als die Hälfte des Kaufpreises wert ist, dann kann der Kauf rückabgewickelt werden.

Die Arten von Baumängel, häufigste Baumängel – Wann liegt ein Pfusch am Bau vor?

Werfen wir noch einen Blick auf die Arten von Baumängeln. Denn egal, wie sorgfältig Sie planen oder wie gut die ausgewählten Handwerker sind – kein Gebäude ist jemals völlig frei von Baumängeln.

Sehr häufig sind die folgenden Arten von Baumängeln:

• Risse in Böden oder Wänden
• Probleme bei der Abdichtung des Gebäudes, Feuchtigkeit in Mauern und Böden oder Schimmelbildung, die dann auch zu Schäden an Installationen (vor allem den elektrischen) führen kann
• Undichtes Dach
• Falsche oder falsch verwendete Baumaterialien
• Schadhafte Isolierungen
• Risse in Wänden
• Wärmebrücken oder Schallbrücken im Gebäude

Außerdem gibt es auch noch Rechtsmängel, wenn zum Beispiel die gekaufte Immobile nicht lastenfrei übergeben wird.

Die Mängel werden grob in drei Kategorien unterteilt:

• Unwesentliche Mängel: Mit solchen Mängeln muss man sich einfach abfinden. Kein Gebäude ist jemals perfekt und wenn es sich zum Beispiel um minimale Farbabweichungen oder kleinste Fugen handelt, dann müssen Sie das akzeptieren. Die Messlatte dafür, was unwesentlich ist, wird dadurch definiert, was „üblich“ bzw. in den maßgeblichen Industrie-Normen festgelegt ist.
• Wesentliche Mängel, die behebbar sind: Dies sind Mängel, die eine starke Beeinträchtigung darstellen, aber die der Bauträger oder Handwerker selbst beheben kann. Im Gegensatz zu den oben genannten unwesentlichen Mängeln wäre das also zum Beispiel eine völlig falsche Farbe (rot statt weiß) oder eine Fuge, durch die man ins nächste Zimmer sehen kann. Da muss der Handwerker eben neu streichen bzw. die Fugen durch geeignetes Material verschließen.
• Unbehebbare wesentliche Mängel: Diese Mängel können nicht mehr behoben werden. Wenn zum Beispiel ein Haus statt aus Holz komplett aus Ziegeln erbaut wurde, ist der Mangel nicht mehr behebbar. Solche Mängel können sogar dazu führen, dass ein Haus unbewohnbar ist. In solchen Fällen kann die einzige Lösung dann nur eine Rückabwicklung des Geschäftes sein, das heißt Sie erhalten den kompletten Preis für die mangelhafte Leistung zurück.

Übergabe des Objektes, der Wohnung oder des Hauses – Pfusch am Bau und Baumängel

Wie bereits angeführt kann ein nicht gerügter offenkundiger Baumangel dazu führen, dass man seinen Anspruch verliert. Es ist daher besonders wichtig, bei der Übergabe des Hauses oder der Wohnung besonders achtsam und sorgfältig zu sein. Nehmen Sie sich bei der Übergabe des Objektes viel Zeit und kontrollierten sie jeden einzelnen Bauabschnitt und jedes Detail. Wenn Sie einen Baumangel finden, so notieren Sie diesen genau mit Beschreibung und Örtlichkeit im Übergabeprotokoll.

Das Übergabeprotokoll belegt sämtliche Baumängel, die dokumentierterweise bei der Übergabe bereits vorhanden waren.

Wie kann ich Pfusch am Bau richtig reklamieren? – Mängelrüge und Baumängel geltend machen

Auf Basis der in der Folge noch angeführten Überwachung und Dokumentation des Baugeschehens kann der Bauherr oder der Wohnungskäufer in der Folge Baumängel beim Bauträger oder Verkäufer reklamieren. In einer Mängelrüge sollten insbesondere folgende Punkte enthalten sein:

• Bezeichnung des Objektes und der vertraglichen Vereinbarung
• Genaue Auflistung und Beschreibung der vorhandenen Baumängel samt Örtlichkeit
• Die Aufforderung an die Gegenseite, die Baumängel binnen einer angemessenen Frist, zumeist 14 Tage, zu beheben

Wichtig ist auch, dass Sie die Mängelrüge nachweislich an die Baufirma übermitteln.

Gerichtsverfahren in Bausachen, Baumängel und Gerichtsverfahren – Bauträger oder Baufirma verklagen

Wenn eine Einigung mit dem Handwerker, Bauträger oder Verkäufer nicht möglich ist, dann bleibt Ihnen nur der Gang zu Gericht. Leider können diese Verfahren sehr langwierig und aufwändig sein. Sehr oft spielen Sachverständige eine große Rolle, die das Vorliegen eines Mangels feststellen und bewerten müssen bzw. das Verschulden eines Unternehmers beweisen oder widerlegen sollen.

Ganz wichtig für Ihre Chancen in solchen Verfahren ist – neben der guten anwaltlichen Beratung bereits bei der Vertragserstellung – eine vollständige Dokumentation aller Vorgänge um Bau, Renovierung und Abnahme.

Schaden vermeiden durch Überwachung und Dokumentation – Rechtsanwalt und Bausachverständiger

Gute Planung, Überwachung und Dokumentation helfen Ihnen dabei, Baumängel überhaupt zu vermeiden bzw. im Streitfall (vor Gericht) Ihre Position zu stärken.

Der Bau oder die Renovierung von Gebäuden ist von vornherein eine komplexe Sache. Die unterschiedlichsten Fachleute wirken daran mit und deren Arbeit muss mit der Arbeit der anderen Unternehmer nahtlos ineinandergreifen. Auf so einer Baustelle tummeln sich Hoch- und Tiefbauer, Dachdecker, Elektriker, Heizungs- und Wasserinstallateure, Statiker und Architekten. Da ist es ganz normal, dass es zu unterschiedlichen Ansichten kommt, wer wofür zuständig ist und wer an einem Mangel „schuld“ ist.

Daher sollten Sie sich vor Beginn der Bauarbeiten überlegen, zwei Spezialisten einzubeziehen, und zwar

• einen Rechtsanwalt mit Erfahrung in Bausachen, der für Sie alle Verträge überprüft und auch die Kommunikation mit den Behörden (Baugenehmigungen, Grundbuch usw.) und anderen Stellen übernimmt. So stellen Sie sicher, dass alle Ihre Verträge „wasserdicht“ sind und Sie alle behördlichen Auflagen beachten.
• einen Bausachverständigen bzw. eine Bauaufsicht, die die Ausführung der Arbeiten von Anfang an überwacht bzw. allenfalls im Nachhinein die Ausführung überprüft. Die Bauaufsicht vertritt im Normalfall die Interessen des Bauherrn und sorgt dafür, dass Baumängel möglichst vermieden werden.

Für die Frage, ob man nun eine Bauaufsicht beauftragt oder es mit einem Bauleiter zu tun hat, muss man auf die Art des Objektes abstellen. Es gibt natürlich Unterschiede, ob man selbst als Bauherr z.B. ein Einfamilienhaus in Eigenregie erbauen lässt oder eine neue Wohnung direkt von Bauträger erwirbt. Beim ersten Fall des Einfamilienhauses ist es sehr sinnvoll, einen Bauleiter als Hauptverantwortlichen für alle Arbeiten auf der Baustelle zu bestellen. Der Bauleiter ist im Normalfall für eine ausführende Firma bzw. einem Bauträger tätig und koordiniert dann alle anderen Unternehmer, die auf der Baustelle tätig sind. Er weiß, welche Schnittstellen besonders heikel sind und sorgt dafür, dass alle Arbeiten nahtlos ineinandergreifen. Der Bauleiter kostet zwar Geld, hilft aber, viel größere Schäden und Probleme von vornherein zu vermeiden. Er wird auch den Fortschritt der Arbeiten, die Abnahme einzelner Abschnitte und die Feststellung von Mängeln dokumentieren, was bei späteren Streitigkeiten von unschätzbarem Vorteil ist. Erwirbt man allerdings eine Wohnung neu vom Bauträger, so wird die Bauleitung in der Regel vom Bauträger wahrgenommen und können die durchgeführten Arbeiten durch den Wohnungskäufer zusammen mit dem Bausachverständigen überprüft werden.

In jedem Fall und insbesondere, falls Sie vorhaben, den Bau selbst zu überwachen, haben wir hier einige Tipps für Sie, was Sie bei dieser Überwachung beachten sollten:

• Besuchen Sie die Baustelle regelmäßig! So können Sie rechtzeitig eingreifen, bevor größerer Schaden entsteht. Denn wenn andere Arbeiten auf einer mangelhaften Arbeit aufbauen, dann wird der Schaden umso größer, je länger es dauert, bis Sie den Mangel aufzeigen. In der intensivsten Phase des Baus sollten Sie also mindestens einmal täglich auf der Baustelle vorbeischauen.
• Führen Sie ein Bautagebuch! In diesem Buch werden alle Fortschritte im Bau festgehalten und auch alle Mängel dokumentiert.
• Sofortige Kontaktierung der Unternehmer bei Mängeln! Wenn Sie einen Mangel feststellen, dokumentieren Sie den Mangel (Fotos, Materialproben etc.) und verständigen Sie den zuständigen Unternehmer sofort. Stellen Sie sicher, dass Sie es beweisen können, dass Sie den Unternehmer kontaktiert haben! Dies kann erfolgen durch die Sendebestätigung eines Faxgerätes, durch ein Einschreiben, eine persönliche Empfangsbestätigung oder auch durch die Bestätigung des Empfängers, ein E-Mail von Ihnen erhalten zu haben. Dieser Nachweis kann bei einem späteren Gerichtsverfahren sehr hilfreich sein!

Zwar werden Sie Probleme beim Bau nie ganz vermeiden können, aber mit diesen Tipps reduzieren Sie das Risiko und die Auswirkungen.

Auswahl der Bauunternehmer und Insolvenz – Hausbau, Hauskauf oder die Renovierung und Pfusch am Bau

Noch ein Wort zur Auswahl der Bauunternehmer: Es kommt immer wieder vor, dass Bauherren erfolgreich die Bauunternehmer wegen Mängeln verklagen, aber die Bauunternehmer dann in Konkurs gehen. In einem solchen Fall nutzt Ihnen ein Gerichtsurteil zu Ihren Gunsten nichts, weil beim Beklagten nichts mehr zu holen ist. Sie haben dann ein mangelhaftes Gebäude, müssen einen anderen Unternehmer mit der Behebung der Mängel beauftragen und bleiben auch noch auf den Gerichtskosten sitzen.

Nehmen Sie also bei einem Bauunternehmer vor Beauftragung eine Prüfung von Bonität und Reputation vor! Das ist zwar keine absolute Garantie, aber ein langjähriges Bestehen eines Bauunternehmens, zahlreiche zufriedene Kunden und ein guter Ruf reduzieren Ihr Risiko bedeutend.

Auch die Gestaltung eines Zahlungsplanes mit Sicherungseinbehalt hilft, das Risiko finanzieller Schäden zu minimieren. Wenn Sie Zahlungen immer nur nach Baufortschritt leisten und einen bestimmten Prozentsatz als Sicherheit in der Hinterhand behalten, sind die Auswirkungen von Mängeln und Konkurs des Bauunternehmers überschaubar.

Sprechen Sie einfach mit Ihrem Anwalt darüber, wie Sie Ihren Hausbau, Hauskauf oder die Renovierung am besten abwickeln. Ihr Anwalt kennt auch die nötigen Spezialisten, die Sie hinzuziehen können - damit Ihr Traumhaus nicht zum Albtraumhaus wird.