Immobilienkauf in Österreich

Kategorie: Liegenschaftsrecht

Immobilienkauf – der Weg zum Eigenheim

Die meisten Menschen möchten einmal eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus besitzen – ob als Wertanlage oder für den eigenen Wohnbedarf. Wir beschreiben hier die rechtlichen Schritte auf dem Weg zur eigenen Immobilie in Österreich.

Um dieses komplexe Thema übersichtlich zu gestalten, wollen wir es in mehrere Abschnitte unterteilen:

  • Auswahl der Immobilie
  • Erstellung eines Angebotes
  • Erstellung des Kaufvertrages
  • Abwicklung des Immobilienkaufs (Treuhandschaft)
  • Behördenwege
  • Auftreten von Mängeln

Die Grundlage für diese Darstellung ist österreichisches Recht. Dieses ist auf jeden Fall anzuwenden, wenn die Immobilie in Österreich liegt – auch wenn die Vertragspartner nicht Österreicher oder in Österreich ansässig sind.

Auswahl der Immobilie – Immobilienkauf in Österreich

Bevor Sie sich auf dem Immobilienmarkt umsehen, sollten Sie für sich selbst eine Checkliste erstellen, welche Punkte für Sie wichtig sind. Diese Liste wird wahrscheinlich länger sein, als Sie anfangs vermuten. Aber die Mühe lohnt sich, weil Sie damit vermeiden, bei der Auswahl und Besichtigung von Wohnungen oder Häusern wichtige Punkte zu vergessen oder übersehen, die Ihnen eigentlich wichtig sind.

Recht naheliegend ist die Frage nach Baugrund, Haus oder Wohnung, Altbau oder Neubau. Auch die Anzahl der Räume, das Vorhandensein von Garten, Garage oder Abstellräumen gehören zu den offensichtlichen Punkten, über die man sich vorher Gedanken macht.

Denken Sie aber auch an Dinge wie den Zugang zum Objekt: Muss der Zugang – ob kurz- oder mittelfristig - für Kinderwagen oder Rollstühle geeignet sein? Wie soll die Umgebung der Immobilie beschaffen sein? Gibt es Möglichkeiten zum Einkaufen, wie weit ist die ärztliche Versorgung entfernt, wie gut erreichbar ist die Immobilie in winterlichen Verhältnissen?

Wenn Sie ein bestimmtes Objekt in die engere Wahl ziehen, sehen Sie sich dieses Objekt zu unterschiedlichen Tageszeiten an. So bekommen Sie einen besseren Eindruck von den Licht- und Lärmverhältnissen. Auch ein zwangloses Gespräch mit den Nachbarn kann oft wichtige Informationen liefern. Wenn es um den Kauf eines Baugrundes geht, nehmen Sie auch Einsicht in Bebauungspläne der Gemeinde. So können Sie abschätzen, was in Ihrer künftigen Nachbarschaft an Bautätigkeiten geplant ist.

Wenn Sie nach einer ersten Besichtigung von einer Wohnung oder einem Haus angetan sind, sollten Sie bei einer nächsten Besichtigung einen Architekten oder Baumeister hinzuziehen. Er begutachtet dann die technischen Aspekte. Gerade bei Altbauten sollten Sie nämlich Statik, Dämmung, Installationen etc. von einem Fachmann begutachten lassen, um spätere böse Überraschungen zu vermeiden. Wenn es um den Kauf eines Grundstückes geht, spielen Themen wie die Anbindung an die öffentlichen Versorgungsnetze (Strom, Wasser, Kanal) und die Beschaffenheit des Untergrundes eine große Rolle.

Zur Überprüfung eines Kaufobjektes gehört auch die Begutachtung aus rechtlicher Sicht. Ziehen Sie einen im Immobilienrecht erfahrenen Rechtsanwalt hinzu, der die Immobilie im Hinblick auf Belastungen, Dienstbarkeiten, Flächenwidmung, Denkmalschutz und sonstige wichtige Aspekte überprüft.  Diese Punkte können einen großen Einfluss auf den Wert und die Nutzung der Immobilie haben und Sie sollten sich vor den Preisverhandlungen einen kompletten Überblick verschaffen.

Erstellung eines Angebotes – Angebot als Grundlage für den Kaufvertrag

Wenn Sie sich nun für eine Immobilie entschieden haben, geht es ans Erstellen des Angebotes. Dieses Angebot wird auf Basis der Erkenntnisse erstellt, die Sie durch die vorangegangene rechtliche und technische Prüfung der Immobilie gewonnen haben.

Ein Angebot muss die wichtigsten Punkte des folgenden Kaufvertrages beinhalten und ist in der Regel verbindlich. Daher sollten Sie die Erstellung des Angebotes Ihren Rechtsanwalt erledigen lassen. Der Aufwand für die Erstellung des Angebotes reduziert später den Aufwand für die Erstellung des Kaufvertrages, weil die wichtigsten Punkte bereits klargestellt und weniger Verhandlungen nötig sind. Als Minimum muss das Angebot die genaue Identifizierung der Immobilie und den Kaufpreis (in Geld) beinhalten.

Erstellung des Kaufvertrages für Haus oder Wohnung – Kaufvertrag in Österreich & Tipps für den Immobilienkaufvertrag

Wenn Ihr Angebot durch den Verkäufer angenommen wurde, ist grundsätzlich bereits ein Kaufvertrag zustande gekommen. Theoretisch kann ein Kaufvertrag auch mündlich errichtet werden, dies ist aber keine gute Idee angesichts der Komplexität der Angelegenheit. Auch bei späteren Streitigkeiten hat ein schriftliches Dokument Vorteile.

Je nachdem, wie detailliert das Angebot war, müssen aber noch weitere Punkte ausverhandelt und ergänzt werden.

Ein ordnungsgemäßer Immobilienkaufvertrag kommt erst mit einer Einigung zwischen den Parteien zustande. Die Einigung muss dabei bestimmte Bestandteile des Kaufvertrages umfassen. Folgende Bestandteile sollte der Immobilienkaufvertrag enthalten: 

  • Die Vertragsparteien: Der Käufer und der Verkäufer müssen im Kaufvertrag mit ihrem vollständigen Namen, ihrem Geburtsdatum und ihrer Adresse angegeben werden. 
  • Der Kaufgegenstand und eine Mängelbeschreibung: Die Liegenschaft als Kaufgegenstand muss nach Ausmaß und Lage bestimmt oder wenigstens bestimmbar sein. Der Kaufgegenstand sollte im Vertrag so genau wie möglich bezeichnet werden. Dazu gehört auch, dass der Käufer im Kaufvertrag über etwaige Mängel informiert wird. 
  • Der Kaufpreis: Außerdem muss der Kaufpreis im Vertrag festgehalten werden. Er muss in Geld bestehen, also ebenfalls entsprechend bestimmbar sein.
  • Die Dienstbarkeiten: Etwaige Dienstbarkeiten, wie Wege-, Wasser- und Mietrechte, sollten sowohl im Kaufvertrag als auch im Grundbuch stehen. 
  • Die Kosten und der Übergabetermin: Außerdem sollte der Vertrag regeln, zu welchem Zeitpunkt alle laufenden Kosten für die Immobilie auf den neuen Eigentümer übergehen und wer die Kosten für die Vertragserrichtung und die Beglaubigung durch den Notar trägt. Der Übergabetermin sollte ebenfalls vertraglich festgehalten werden.
  • Die Aufsandungserklärung: Die Aufsandungserklärung sollte im Kaufvertrag auch enthalten sein. Mit der Aufsandungserklärung willigt derjenige, dessen Recht geändert bzw. übertragen werden soll, ausdrücklich in die Grundbuchänderung ein.

Der sonstige Inhalt des Kaufvertrages hängt von der Art der Immobilie ab.

Beim Wohnungskauf muss man unterscheiden zwischen bereits fertiggestellten Wohnungen (meist von Privatverkäufern) und Wohnungen, die noch im Bau sind oder gerade erst errichtet wurden.

Wenn Sie ein Objekt erwerben wollen, sollte der Kaufvertrag eine Rangordnung für die beabsichtige Veräußerung im Grundbuch vorsehen. Damit verhindern Sie, dass der Verkäufer die Wohnung vor der Übertragung an Sie anderweitig verkauft oder belastet.

Häufig ist der Käufer bei der Abwicklung von Immobilienkaufverträgen vorleistungspflichtig, d. h., der Käufer muss den Kaufpreis oder einen Teil dessen zu einem Zeitpunkt überweisen, zu dem das Kaufobjekt noch nicht fertiggestellt ist oder die Verbücherung noch nicht stattgefunden hat. Deshalb empfiehlt es sich, den Kaufpreis bei einem Treuhänder (Rechtsanwalt oder Notar) zu hinterlegen, der sich dazu verpflichtet, den Kaufpreis zu verwalten und die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer erst nach erfolgreicher Einverleibung vorzunehmen.

Wenn Sie die Wohnung direkt vom Bauträger kaufen, wird neben dem Kaufvertrag auch ein Wohnungseigentumsvertrag benötigt. Wohnungseigentum bedeutet ja, dass Sie an der Liegenschaft einen Anteil haben, der mit der exklusiven Nutzung einer bestimmten Wohnung verbunden ist. Im Kaufvertrag werden die Anteile an der Liegenschaft übertragen. Damit aber bei einem neugebauten Gebäude das Wohnungseigentum erstmals begründet werden kann, muss auch noch der Wohnungseigentumsvertrag zwischen allen Miteigentümern abgeschlossen werden.

Weitere sinnvolle Bestandteile des Vertrages beim Kauf einer noch zu errichtenden Wohnung sind auch die Ausgestaltung der Räume, Installationen und Angaben zu den zusätzlichen Flächen (Keller, Garage, Garten etc.). Je genauer Sie (bzw. Ihr Rechtsanwalt) hier formulieren, desto besser ist Ihre rechtliche Position, falls es später zu Streitigkeiten kommt.

Bei gebrauchten Wohnungen muss ebenfalls das Objekt inklusive aller zusätzlichen Flächen und Inventar genau definiert sein. Überprüfen Sie auch, ob der Verkäufer seinen Anteil & Rückstände entrichtet hat – ansonsten sind Sie allenfalls als Käufer für Rückstände verantwortlich. 

Aus steuerlichen Gründen kann es sich empfehlen, die Instandhaltungsrücklage im Vertrag festzuhalten.

Bei der Begutachtung der Wohnung festgestellte Mängel sollten ebenfalls im Kaufvertrag aufgeführt werden. Dies ist vor allem im Interesse des Verkäufers, weil er sonst dem Käufer gegenüber für Mängel haftet.

Beim Kauf eines Hauses – ob neu vom Bauträger oder gebraucht – sind die meisten der beim Wohnungskauf genannten Punkte zu berücksichtigen (Mängel, Ausstattung, zusätzliche Flächen etc.). Hinzu kommen noch Themen wie Belastungen (Dienstbarkeiten, Wegerechte, Mietverhältnisse, Pachten). Diese können den Wert eines Hauses deutlich beeinträchtigen und sind nicht immer aus dem Grundbuch ersichtlich. Umso wichtiger ist eine gründliche Begutachtung der Immobilie im Vorfeld.

Zu beachten ist, dass in Österreich der Eigentumsübergang an einer Immobilie nicht bereits mit dem Kaufvertrag erfolgt. Dafür ist auch noch die Grundbuchseintragung nötig. Mehr dazu weiter unten.

Sinnvollerweise sollte der Vertrag über den Kauf einer Immobilie auch noch die folgenden allgemeinen Punkte enthalten:

  • Zeitplan für Übertragung und Zahlung – dies spielt auch eine Rolle für die Frage, wer für laufende Betriebskosten verantwortlich ist
  • Angaben zur Treuhandschaft (siehe unten)
  • Notwendige Genehmigungen der Grundverkehrskommission oder Agrarbehörde
  • Finanzierungen auf Käuferseite, bei denen die finale Genehmigung der Bank noch aussteht
  • Kosten und Steuern – wer übernimmt die Kosten für die Errichtung des Kaufvertrages und die notariellen Beglaubigungen?
  • Gerichtsstand und anwendbares Recht
  • Aufsandungserklärung: notariell oder gerichtlich beglaubigte, „ausdrückliche“ Erklärung des Verkäufers, dass er der grundbücherlichen Eintragung des Verkaufs zustimmt

Abwicklung des Immobilienkaufs (Treuhandschaft) - Kaufvertrag Wohnung Österreich

Wenn der Kaufvertrag abgeschlossen ist, muss er auch umgesetzt werden. In dieser Phase wird meistens ein Rechtsanwalt als Treuhänder eingesetzt. Der Treuhänder verwahrt den Kaufpreis und veranlasst alle Eintragungen im Grundbuch, das beim Bezirksgericht des Lageortes der Immobilie angesiedelt ist.

Dies hat den Vorteil, dass weder Käufer noch Verkäufer Angst haben müssen, dass der jeweils andere seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Der Käufer deponiert den Kaufpreis beim Treuhänder und dieser Kaufpreis wird erst dann dem Verkäufer übergeben, wenn das Eigentum an der Immobilie übertragen ist. Der Verkäufer andererseits muss nicht befürchten, dass der Käufer gar kein Geld für den Kauf der Immobilie hat, weil der Betrag ja beim Treuhänder vorhanden ist.

Falls auf einer Immobilie Belastungen, wie z.B. Hypotheken, vorhanden waren, sorgt der Treuhänder dafür, dass die entsprechenden Gläubiger ausbezahlt werden, sodass die Belastung der Immobilie aus dem Grundbuch gelöscht und die Immobilie dem Käufer lastenfrei übergeben werden kann.

Der Treuhänder kümmert sich i.d.R. auch um die Bezahlung der Immobilienertragssteuer.

Behördenwege - Kaufvertragsabwicklung Wohnung & Haus in Österreich

Für manche Immobiliengeschäfte muss in Österreich die Genehmigung der Grundverkehrsbehörde des jeweiligen Bundeslandes eingeholt werden oder der Kauf zumindest der Behörde mitgeteilt werden.

Wenn Genehmigungen nötig sind, müssen diese vor Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch eingeholt werden. Da nicht immer 100%ige Sicherheit besteht, ob die Genehmigung erteilt wird, sollte ein Kaufvertrag diesfalls mit der auflösenden Bedingung der Erteilung der Genehmigung versehen werden. Das heißt, wenn die Genehmigung nicht erteilt wird, wird der Kaufvertrag rückwirkend aufgelöst.

Wie schon weiter oben erwähnt, ist der Kauf einer Immobilie erst mit dem Eintrag ins Grundbuch abgeschlossen. Der Kaufvertrag allein ist nicht ausreichend, damit der Käufer das Eigentum an Haus oder Wohnung erhält. Das Grundbuch ist bei dem Bezirksgericht angesiedelt, in dessen Sprengel die Immobilie liegt. 

Kosten beim Wohnungskauf - Kaufvertragsabwicklung Wohnung & Haus in Österreich

Zum Abschluss noch einige Worte zum Thema Kosten. Aufgrund der Vielzahl an Beteiligten fallen natürlich an mehreren Stellen Gebühren, Steuern und Kosten an.

Zu nennen sind hier insbesondere:

  • Maklergebühr (sofern ein Makler eingesetzt wurde): meist 1-4% (exkl. MWSt) des Kaufpreises;
  • Eintragungsgebühr im Grundbuch: 1,1% vom Kaufpreis;
  • Grunderwerbssteuer: 3,5% vom Kaufpreis;
  • die im Einzelfall zu berechnende Immobilienertragssteuer;
  • Beglaubigungskosten;
  • Honorar für die Errichtung des Kaufvertrages;
  • Honorar für die Treuhandschaft.

Als Daumenregel können Sie in Summe von Kosten in Höhe von 10% des Kaufpreises ausgehen.

Wenn Sie konkrete Zahlen benötigen, so wenden Sie sich am besten an einen im Immobilienrecht erfahrenen Rechtsanwalt und legen diesem genauere Angaben zu dem Haus oder der Wohnung vor, die Sie kaufen möchten. Er wird dann gerne die genauen Kosten für Sie errechnen, mit denen Sie auf dem Weg zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung rechnen müssen.

Auftreten von Mängeln, Gewährleistung und Verjährung - Kaufvertragsabwicklung Wohnung & Haus in Österreich

Bei Neubauten wie auch bei Altbauten können nach Abschluss des Kaufes Mängel an der Wohnung oder dem Haus zutage treten. Dies können Sach- oder Rechtsmängel sein. Sachmängel bedeuten, dass die Sache (hier: Immobilie) nicht so genutzt werden kann, wie es der Käufer erwarten konnte. Typische Beispiele hierfür sind feuchte Wände oder fehlerhafte Isolierungen, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht sichtbar waren. Ein Beispiel für einen Rechtsmangel könnte zum Beispiel ein Mietvertrag sein, den der Verkäufer nicht offengelegt hat.

Grundsätzlich richtet sich das Gewährleistungsrecht bei Mängeln auch beim Immobilienerwerb nach den Gewährleistungsregeln des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Diese Regelungen sind jedoch zum Teil abdingbar, d. h., die Vertragsparteien dürfen auch davon abweichende Vereinbarungen treffen. Die Verjährungsfrist für Sachmängel beginnt mit der physischen Übergabe der Liegenschaft und beträgt von diesem Zeitpunkt an drei Jahre bzw. drei Jahre ab Kenntnis von Schaden und Schädiger (Erkennbarkeit der Mängel).

Die Frist für die Geltendmachung solcher Mängel beträgt in Österreich drei Jahre ab Übergabe der Immobilie bzw. ab Erkennbarkeit der Mängel. In dieser Zeit kann der Käufer sich beim Verkäufer für allfällige Schäden schadlos halten.